Arsanın değeri
Emsal ve imar potansiyeliyle arsanın gerçek piyasa değeri.
₺81.250.000
Gayrimenkulde her kararı değerleyin
Piyasa DeğeriKat KarşılığıKentsel DönüşümKira ve KazançŞantiye Defteri
Gayrimenkulün değerini görün;
kararınızı dayanaklarıyla verin.
Mahallenizin emsal verisini, mülkünüzün özelliklerini ve hesap varsayımlarını birlikte okuyun. Değerleme, fizibilite ve yatırım kararlarınızı tek bir çalışma akışında gerekçelendirin.
Mağaza bağlantısıYayın durumunu sorun
Mağaza bağlantıları yayımlandığında burada güncellenir
Arsa sahipleri · müteahhitler · emlak danışmanları · yatırımcılar için
Dayandığı standartlar
IVS 2025
RICS Red Book
6306 Sayılı Kanun
TCMB
TÜİK
İmar Mevzuatı
Her rapor kaynağını gösterir · QR ile doğrulanır
Yükleniyor · TCMB & TÜİK
Tek arsa, beş karar
Bir gayrimenkul, arsadan karara bir zincir.
GayriDeğer tek bir hesap değil; aynı parselin tüm karar zincirini — arsadan satışa kadar — dayanağıyla gösterir. Her adım bir sonrakine veri olur.
Kat karşılığı payı
Müteahhidin teklifi adil mi? Kimin kaç daire aldığını görün.
%62,5 / %37,5
İnşaat & fizibilite
Yapı sınıfına göre maliyet, kentsel dönüşüm fizibilitesi.
₺50.850.000
Ticari getiri
Kira veya işletme gelirinden, kapitalizasyonla mülk değeri.
₺62.919.733
Senaryo karşılaştırması
Seçilen tarih, endeks ve mevduat varsayımına göre reel değişimi karşılaştırın; bu yalnız karar-destek göstergesidir.
Reel değişim · +%70 temsilî senaryo
Amiral gemisi · Piyasa Değeri
Mülkünüzün değeri hangi dayanaklara oturuyor?
Piyasa Değeri, seçtiğiniz bölgedeki erişilebilir emsal verilerini özetler; mülk özelliklerini ve kullanılan varsayımları görünür kılar. Sonucu satış ve kira senaryolarıyla birlikte okursunuz.
- Mahalle Röntgeni: semtin ₺/m² satış ve kira dağılımı — medyan, çeyrekler ve ilan yoğunluğu tek ekranda.
- Şerefiye düzeltmesi: kat, manzara, cephe ve bina yaşı gibi etkenler değere şeffaf katsayılarla yansır.
- Satış + kira birlikte: amortisman süresi (mülk kendini kaç yılda öder) otomatik hesaplanır; rapor QR ile doğrulanır.
Mahalle Röntgeni
Kadıköy · Osmanağa
Medyan satış fiyatı
₺115.000 /m²
₺90 bin/m²▲ medyan₺150 bin/m²
Medyan kira₺605/m² · ₺57.500/ay
Amortisman (satış ÷ yıllık kira)15,8 yıl
Emsal kapsamıSeçilen bölge · güncel dönem
TÜRKİYE GENELİ · SATIŞ ₺48.291/m² · KİRA ₺242/m² — TCMB 2026-Q1
* Temsilî mahalle örneği; uygulama kendi mahallenizin güncel verisini kullanır.
Hesapla
Bugün hangi soruyu çözmek istiyorsunuz?
Değer, getiri, maliyet ve fizibilite araçlarını ihtiyacınıza göre seçin. Girdiğiniz veriler, varsayımlar ve kaynaklar sonuçla birlikte görünür kalır.
Değerleme
Gayrimenkulün Piyasa Değeri
Mahallenizin gerçek emsalleriyle satış ve kira değeri; kat, cephe ve bina yaşına göre şerefiye düzeltmesi.
₺115.000/m²temsilî bölge özeti
Mahalle Röntgeni
Semtin ₺/m² satış-kira dağılımı, medyan ve çeyrekler; amortisman süresi tek bakışta.
15,8 yılamortisman
Arsa Değer Tespiti
Emsal karşılaştırma + imar ve geliştirme potansiyeli. Opsiyonel alanlarla profesyonel detay seviyesi.
₺81.250.000500 m² · Kadıköy
Gelir & Yatırım
Ticari Mülk Getirisi
Ofis, plaza, AVM ve depo; otel, akaryakıt, otopark, hastane-okul, restoran-kafe; tarımsal arazi — 10 alt tip, kira ve kazançtan değer yöntemiyle.
₺62.919.733getiri oranı %9
Yatırım Analizi — Dönem karşılaştırması
Değerin iki tarih arasındaki reel değişimini, seçilen endeks ve mevduat varsayımıyla birlikte karşılaştırın. Bu, kararın tek başına dayanağı değildir.
reel değişim +%70temsilî dönem · KFE
Proje & Fizibilite
Kat Karşılığı / Proje Geliştirme
Müteahhit "şu kadar daire veririm" dedi — adil mi? Teklifi girin, kimin kaç daire aldığını görün; farklı teklifleri yan yana kıyaslayın. İmar hesabını uygulama kendisi yapar.
10 daire size6 müteahhide
Müteahhit Fizibilitesi
Bu proje para kazandırır mı? Tüm harcamayı ve satış gelirini alt alta koyar; arsayı satın alsanız da kat karşılığı anlaşsanız da net kâr-zararı tek tabloda gösterir.
Kazandırır mı?net kâr-zarar
Fizibilite Özeti
Bütün hesapların sonucunu tek özet ekranda toplar; projenin tamamını tek bakışta okursunuz.
Özettek ekran
Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Kanun bazlı maliyet, hak sahibi dağılımı ve ödeme planı — iki ayrı modülde.
6306maliyet + ödeme
Yapı Maliyeti Hesaplayıcı
Resmî tebliğ tabanı + TÜİK İME eskalasyonu + parametrik piyasa modeli; sınıf sihirbazıyla.
₺33.900/m²IV-B · RG Şubat 2026
Araçlar
Yapı Sınıfı Sihirbazı
Gayrimenkul Sözlüğü
Piyasa Verileri Tarayıcısı — TCMB/TÜİK grafikleri
Akıllı Varsayılanlar — her alan önerili gelir
Profesyonel PDF Rapor + QR Doğrulama
Rapor Geçmişi
Planlanan işletme hesabı
İşletmeniz mülke ne kadar değer katıyor?
Ofis katından akaryakıt istasyonuna, otelden zeytinliğe — modül her alt tipte aynı disiplini uygular: gelir → işletme gideri → net gelir (NOI) → kapitalizasyon. Aşağıdaki dosyalar sabit örnek veriler üzerinden gerçek hesap motoruyla üretildi; uygulamada aynı hesabı kendi rakamlarınızla, ayrıntılı gider kalemleri ve PDF raporuyla yaparsınız.
Kira-bazlı
İşletme-bazlı
Arazi
Örnek dosya · Restoran / Kafe
Masa · doluluk10 masa · %65
Ortalama hesap₺1.800 · 2 servis/gün
Materyal / personel%33 / 5 kişi
Yıllık ciro₺7.300.800
Yıllık net gelir₺2.293.956
Getiri oranı %9 · İstanbul ortalaması
₺25.488.000
tahminî mülk değeri — kira ve kazançtan değer
SABİT ÖRNEK · 26 GÜN/AY · PERSONEL TAM BORDRO MOTORU (2026) · CAP %9 — UYGULAMADA AYNI HESAP, KENDİ RAKAMLARINIZLA
Geçmiş harcamanın bugünkü karşılığı
Şantiye Defteri — harcadığınızı bugünün parasıyla bilin.
Müteahhit her harcamayı tarihiyle kaydeder; motor arsa dahil her kalemi TCMB/TÜİK endeksleri ve güncel piyasa değeri verisiyle bugüne taşır ve tek ekranda söyler: bu projeye bugünün parasıyla ne kadar harcadınız, bu para kaç m² konut karşılığıydı ve hangi tarihte hangi fiyata satarsanız hedef kârınız reel olarak cebinizde kalır. Hedef fiyatınızı bugünkü piyasayla da kıyaslar: il bazında TCMB güncel birim satış fiyatı, mahallenizde Piyasa Değeri modülünün emsal medyanı.
- En kritik ölçü m² birim fiyat dili: her harcama, o gün kaç m² konut ediyorduysa bugün o m²'nin fiyatıyla okunur — paranız konut metrekaresi olarak değer kazandı mı, kaybetti mi?
- Defter yedi ayrı dille okunur: TL, TÜFE'li, İME'li, m² birim fiyat, dolar, euro, gram altın. Her satır kendi dilinde bugüne çevrilir ve kendi içinde toplanır.
- Satış planı: hedef kâr yüzdeniz seçtiğiniz dile uygulanır — "şu tarihte şu fiyata sat ki reelde bu kâr kalsın" takvimi, güncel piyasa değeri referansıyla yan yana.
Premium
İzmir · Buca · Yıldız Mah. — arsa bizim
Arsa 250 m² · Haz 2024 · ₺9,75M
İnşaat alanı 1.250 m²
Satılabilir konut 1.100 m² (%12 ortak alan)
Bitiş Mart 2026
İnşaat maliyeti ≈₺30.750/m² bugünün parasıyla, arsa hariç
O gün yaptığınız maliyetin bugünkü karşılığı — ödediğiniz tutar TÜİK inşaat maliyet endeksiyle bugüne taşınır. Kâr/zarar değildir; aynı maliyetin bugünkü parayla ifadesidir.
₺9.750.000
₺2.850.000
₺1.560.000
₺5.200.000
₺6.800.000
₺14.700.000
₺48.947.100konut m² diliyle 933 m²
Girildiği günkü TL (arsa dahil, 26 kalem)₺40.860.000
Harcanan maliyetin bugünkü karşılığı (İME)₺53.742.600
Projenin bugünkü satış değeri — 1.100 m² × ₺59.558/m² (Yıldız SIFIR bina)₺65.513.500
Satış değeri, bu temsilî örnekte İzmir / Buca / Yıldız mahallesi sıfır yaş konut medyanı üzerinden okunur. Uygulamada seçilen bölgenin veri tarihi, emsal kapsamı ve düzeltmeler sonuçla birlikte gösterilir; yeterli karşılaştırma yoksa yaş basamağı kullanılır. Karma projede dükkân kalemi ayrıca değerlenir.
Harcadın (İME diliyle)₺53.742.600
Projen bugün ediyor₺65.513.500
Fark+₺11.770.900 (+%21,9)
Bugünün parasıyla ₺53.742.600 harcadın; projen bugün ₺65.513.500 ediyor — gerçekte kârdasın.
Girilen TL'ye göre +₺24.653.500, bugünün parasıyla +₺11.770.900 (%21,9) gerçek kâr — sıfır bina primi sayesinde. Altın diliyle ise ancak başabaş (+12 gr): ölçü değişince hüküm değişir.
Girildiği günkü TL (donuk)Bugünün parasıyla · İME'li
Hedef kâr — seçili dile uygulanır%20
₺64.491.100
hedef satış · İME diliyle maliyet ×1,20 · ₺58.650/m²
Piyasa merdiveni · bugün
Yıldız SIFIR bina ₺59.558 · Yıldız genel ₺39.900 · Buca ₺42.019 · hedefin için gereken ₺58.650/m²
Takvim: o tarihte satışta hedef kârı bugünkü parayla koruyan ve mevduatı geçen en düşük satış fiyatı — TCMB 12 ay enflasyon beklentisi %29,3 · mevduat eşiği %47,7 · satılabilir 1.100 m². Takvim ve gereken ₺/m², TL (İME) tabanlı hedeftir; dolar/altın hedefi kendi ölçüsünde hesaplanır (ör. gram ×1,20) ve TL'den çevrilmez — satışta o günün kuru geçerlidir. Piyasa referansı uygulamada mahallenize iner: seçtiğiniz mahallenin güncel emsal medyanı, hedef fiyatınızın yanında.
* Bu ekran, İzmir Buca Yıldız Mahallesi için hazırlanmış temsilî bir proje senaryosudur. Geçmiş harcamalar, seçilen endekslerle bugünkü karşılığına taşınır; satış değeri ise seçilen mahallenin emsal medyanıyla karşılaştırılır. Uygulamada veri tarihi, kapsamı ve varsayımlar her sonuçta görünür. Gerçek defterinizde motor her kalemi kendi tarihinden bugüne otomatik taşır.
Bizi ayıran şey
Değeri yöntemle bulur, zaman içinde okuruz.
Asıl işimiz, mülkün değerine IVS 2025 / RICS yöntemleri ve Türkiye mevzuatındaki usullerle ulaşmaktır. Bulduğumuz değeri sonra zaman boyutunda sınarız: yatırımınız iki tarih arasında reel olarak ne kazandırdı, aynı para mevduatta dursaydı ne olurdu? Amaç bir oranı çarpıp bölmek değil; yöntemle bulunan değeri zamanın gerçeğiyle yüzleştirmektir.
- Önce değer, yöntemle belirlenir — emsal, gelir yaklaşımı, maliyet; her biri mevzuat dayanağıyla.
- Bulunan değer, TCMB endeksleriyle (KFE · TÜFE · Yİ-ÜFE) iki tarih arasında reel taşınır; yatırımın gerçek gelişimi görünür.
- Sonuç mevduat / fırsat maliyetiyle kıyaslanır; uygulanan katsayı denetim kaydında saklanır — şeffaf ve doğrulanabilir.
TCMB KONUT FİYAT ENDEKSİ · TR2018 — 2026
2018 (Oca) alış değeri₺3.200.000
TCMB KFE ile bugün (2026 May)₺68.040.000
Nominal büyüme · CAGR×21,3 · %44,3/yıl
Reel büyüme (TÜFE arındırılmış)+%70
Raporlar
Sonucu, yöntemi ve kaynakları birlikte okuyun.
01
Verileri girin
Mülk bilgisi, imar durumu ve varsa tarihleri girin. Sihirbaz adım adım yönlendirir; makro veriler TCMB/TÜİK önerisiyle önceden doludur.
02
Hesaplayın
IVS 2025 / RICS yöntemleri, gerçek emsal verisi ve TCMB endeksleriyle saniyeler içinde sonuç üretilir.
03
Raporu alın
Kapak, yöntem açıklaması, veri kaynakları ve QR doğrulama içeren profesyonel PDF raporu indirin veya paylaşın.
Kimler için
Kararın masada olduğu herkes için.
Arsa Sahipleri
Kat karşılığı teklifini değerlendirin; payınızın adil olup olmadığını görün.
Müteahhitler
Fizibiliteden Şantiye Defteri'ne: maliyeti bugünün parasıyla izleyin, kâr-zararı sahaya çıkmadan görün.
Emlak Danışmanları
Müşterinize dakikalar içinde emsale dayalı, gerekçeli ve QR ile doğrulanan bir değer sunun.
Bireysel Yatırımcılar
Yatırım senaryosunu reel değişim ve mevduat alternatifiyle karşılaştırın; sonucu kendi koşullarınızla değerlendirin.
Kullanım seçenekleri
İhtiyacınıza göre başlayın.
GayriDeğer, değerleme ve fizibilite çalışmaları için bir karar-destek aracıdır. Sunulan seçenekler, kapsamları ve geçerli ücretler uygulama içindeki ilgili ekranda gösterilir; resmî değerleme raporunun yerini tutmaz.
Karar desteği
Veri + yöntem
varsayımlar görünür, sonuç gerekçeli
+
Uygulama içi güncel durum
Seçenekler
kapsam ve fiyat, işlemden önce görünür
Resmî ve yasal işlemler için yetkili değerleme kuruluşlarının düzenlediği raporlar gerekir. GayriDeğer; teklif, pazarlık veya yatırım kararından önce senaryoları karşılaştırmanıza yardımcı olur.
Uygulama durumunu görünŞEFFAF KAPSAM
Önce neye ihtiyacınız olduğunu seçin
- Hesap adımları ve varsayımlar, sonuçla birlikte okunur
- Uygun seçenekler işlemden önce açıkça gösterilir
- PDF raporu, yöntem ve kaynak bağlamını sonuçla taşır
- Şantiye Defteri proje harcamalarını zaman içinde izler
Gayrimenkulünüzün değerini bugün öğrenin.
Mağaza bağlantısıYayın durumunu sorun
Mağaza bağlantıları yayımlandığında burada güncellenir