Arsanın değeri
Emsal ve imar potansiyeliyle arsanın gerçek piyasa değeri.
₺81.250.000
Gayrimenkul Değerleme Enstrümanı
Piyasa DeğeriKat KarşılığıKentsel DönüşümTicari GetiriŞantiye Defteri
Gayrimenkulün her kararını tahmin etmeyin.
Değerleyin.
Mahallenizin gerçek emsal verisiyle satış ve kira değeri; kat karşılığı payı, kentsel dönüşüm fizibilitesi, ticari getiri ve yatırım kararı — on iki profesyonel modül, tek uygulamada. Uluslararası değerleme yöntemleriyle hesaplar; SPK lisanslı ekspertizin binde biri fiyatına raporlar.
Arsa sahipleri · müteahhitler · emlak danışmanları · yatırımcılar için
Dayandığı standartlar
IVS 2025
RICS Red Book
6306 Sayılı Kanun
TCMB
TÜİK
İmar Mevzuatı
Her rapor kaynağını gösterir · QR ile doğrulanır
Canlı · TCMB & TÜİK
Tek arsa, beş karar
Bir gayrimenkul, arsadan karara bir zincir.
GayriDeğer bir hesap makinesi değil; aynı parselin tüm karar yolculuğunu uçtan uca değerleyen bir enstrümandır. Her adım bir önceki adımı besler.
Kat karşılığı payı
Müteahhidin teklifi adil mi? Kimin kaç daire aldığını görün.
%62,5 / %37,5
İnşaat & fizibilite
Yapı sınıfına göre maliyet, kentsel dönüşüm fizibilitesi.
₺50.850.000
Ticari getiri
Kira veya işletme gelirinden, kapitalizasyonla mülk değeri.
₺62.919.733
Mantıklı mı?
Reel getiri + mevduat fırsat maliyeti; net bir trafik ışığı kararı.
Reel +%70
Amiral gemisi · Piyasa Değeri
Fiyatı tahmin etmeyin — mahallenin verisi söylesin.
GayriDeğer, Türkiye genelinde yüz binlerce güncel satılık ve kiralık ilanı sürekli toplayıp anonim istatistiğe çevirir. Piyasa Değeri modülü, mülkünüzü kendi mahallesinin gerçek emsalleriyle karşılaştırır; kat, cephe ve bina yaşı gibi şerefiye düzeltmelerini uygular ve hem satış hem kira değerini tek raporda verir.
- Mahalle Röntgeni: semtin ₺/m² satış ve kira dağılımı — medyan, çeyrekler ve ilan yoğunluğu tek ekranda.
- Şerefiye düzeltmesi: kat, manzara, cephe ve bina yaşı gibi etkenler değere şeffaf katsayılarla yansır.
- Satış + kira birlikte: amortisman süresi (mülk kendini kaç yılda öder) otomatik hesaplanır; rapor QR ile doğrulanır.
Mahalle Röntgeni
Kadıköy · Osmanağa
Medyan satış fiyatı
₺115.000 /m²
₺90 bin/m²▲ medyan₺150 bin/m²
Medyan kira₺605/m² · ₺57.500/ay
Amortisman (satış ÷ yıllık kira)15,8 yıl
Emsal sayısı412 ilan · son 30 gün
TÜRKİYE GENELİ · SATIŞ ₺48.291/m² · KİRA ₺242/m² — TCMB 2026-Q1
* Temsilî mahalle örneği; uygulama kendi mahallenizin güncel verisini kullanır.
On iki modül · tek uygulama
Eksiksiz bir değerleme takımı.
Uzman bilgisi gerekmez: her sayısal alan, TCMB ve TÜİK verisinden türetilen akıllı öneriyle dolu gelir — dilerseniz elle değiştirirsiniz. Rapor, hangi veriyi hangi kaynaktan aldığını satır satır gösterir.
Değerleme
Gayrimenkulün Piyasa Değeri
Mahallenizin gerçek emsalleriyle satış ve kira değeri; kat, cephe ve bina yaşına göre şerefiye düzeltmesi.
₺115.000/m²medyan · 412 emsal
Mahalle Röntgeni
Semtin ₺/m² satış-kira dağılımı, medyan ve çeyrekler; amortisman süresi tek bakışta.
15,8 yılamortisman
Arsa Değer Tespiti
Emsal karşılaştırma + imar ve geliştirme potansiyeli. Opsiyonel alanlarla profesyonel detay seviyesi.
₺81.250.000500 m² · Kadıköy
Gelir & Yatırım
Ticari Mülk Getirisi
Ofis, plaza, AVM ve depo; otel, akaryakıt, otopark, hastane-okul, restoran-kafe; tarımsal arazi — 10 alt tip, gelir indirgeme yöntemiyle.
₺62.919.733kapitalizasyon %9
Yatırım Analizi — "Mantıklı mı?"
Değerin iki tarih arasındaki reel gelişimi; mevduat fırsat maliyetiyle kıyas ve net bir trafik ışığı kararı.
reel +%702018→2026 · KFE
Proje & Fizibilite
Kat Karşılığı / Proje Geliştirme
Müteahhit "şu kadar daire veririm" dedi — adil mi? Teklifi girin, kimin kaç daire aldığını görün; farklı teklifleri yan yana kıyaslayın. İmar hesabını uygulama kendisi yapar.
10 daire size6 müteahhide
Müteahhit Fizibilitesi
Bu proje para kazandırır mı? Tüm harcamayı ve satış gelirini alt alta koyar; arsayı satın alsanız da kat karşılığı anlaşsanız da net kâr-zararı tek tabloda gösterir.
Kazandırır mı?net kâr-zarar
Fizibilite Özeti
Bütün hesapların sonucunu tek özet ekranda toplar; projenin tamamını tek bakışta okursunuz.
Özettek ekran
Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı Kanun bazlı maliyet, hak sahibi dağılımı ve ödeme planı — iki ayrı modülde.
6306maliyet + ödeme
Yapı Maliyeti Hesaplayıcı
Resmî tebliğ tabanı + TÜİK İME eskalasyonu + parametrik piyasa modeli; sınıf sihirbazıyla.
₺33.900/m²IV-B · RG Şubat 2026
Araçlar
Yapı Sınıfı Sihirbazı
Gayrimenkul Sözlüğü
Piyasa Verileri Tarayıcısı — TCMB/TÜİK grafikleri
Akıllı Varsayılanlar — her alan önerili gelir
Profesyonel PDF Rapor + QR Doğrulama
Rapor Geçmişi
Ticari Mülk Getirisi · 10 alt tip
Mülkünüz ne kazandırır? On tip, on örnek dosya.
Ofis katından akaryakıt istasyonuna, otelden zeytinliğe — modül her alt tipte aynı disiplini uygular: gelir → işletme gideri → net gelir (NOI) → kapitalizasyon. Aşağıdaki dosyalar sabit örnek veriler üzerinden gerçek hesap motoruyla üretildi; uygulamada aynı hesabı kendi rakamlarınızla, ayrıntılı gider kalemleri ve PDF raporuyla yaparsınız.
Kira-bazlı
İşletme-bazlı
Arazi
Örnek dosya · Restoran / Kafe
Masa · doluluk10 masa · %65
Ortalama hesap₺1.800 · 2 servis/gün
Materyal / personel%33 / 5 kişi
Yıllık ciro₺7.300.800
Yıllık net gelir (NOI)₺2.293.956
Kapitalizasyon %9 · İstanbul ortalaması
₺25.488.000
tahminî mülk değeri — gelir indirgeme
SABİT ÖRNEK · 26 GÜN/AY · PERSONEL TAM BORDRO MOTORU (2026) · CAP %9 — UYGULAMADA AYNI HESAP, KENDİ RAKAMLARINIZLA
Premium Modül
Şantiye Defteri — harcadığınızı bugünün parasıyla bilin.
Müteahhit her harcamayı tarihiyle kaydeder; motor arsa dahil her kalemi TCMB/TÜİK endeksleri ve güncel piyasa değeri verisiyle bugüne taşır ve tek ekranda söyler: bu projeye bugünün parasıyla ne kadar harcadınız, bu para kaç m² konut karşılığıydı ve hangi tarihte hangi fiyata satarsanız hedef kârınız reel olarak cebinizde kalır. Hedef fiyatınızı bugünkü piyasayla da kıyaslar: il bazında TCMB güncel birim satış fiyatı, mahallenizde Piyasa Değeri modülünün emsal medyanı.
- En kritik ölçü m² birim fiyat dili: her harcama, o gün kaç m² konut ediyorduysa bugün o m²'nin fiyatıyla okunur — paranız konut metrekaresi olarak değer kazandı mı, kaybetti mi?
- Defter yedi ayrı dille okunur: TL, TÜFE'li, İME'li, m² birim fiyat, dolar, euro, gram altın. Her satır kendi dilinde bugüne çevrilir ve kendi içinde toplanır.
- Satış planı: hedef kâr yüzdeniz seçtiğiniz dile uygulanır — "şu tarihte şu fiyata sat ki reelde bu kâr kalsın" takvimi, güncel piyasa değeri referansıyla yan yana.
Premium
İzmir · Buca · Yıldız Mah. — arsa bizim
Arsa 250 m² · Haz 2024 · ₺9,75M
İnşaat alanı 1.250 m²
Satılabilir konut 1.100 m² (%12 ortak alan)
Bitiş Mart 2026
İnşaat maliyeti ≈₺30.750/m² bugünün parasıyla, arsa hariç
O gün yaptığınız maliyetin bugünkü karşılığı — ödediğiniz tutar TÜİK inşaat maliyet endeksiyle bugüne taşınır. Kâr/zarar değildir; aynı maliyetin bugünkü parayla ifadesidir.
₺9.750.000
₺2.850.000
₺1.560.000
₺5.200.000
₺6.800.000
₺14.700.000
₺48.947.100konut m² diliyle 933 m²
Girildiği günkü TL (arsa dahil, 26 kalem)₺40.860.000
Harcanan maliyetin bugünkü karşılığı (İME)₺53.742.600
Projenin bugünkü satış değeri — 1.100 m² × ₺59.558/m² (Yıldız SIFIR bina)₺65.513.500
Satış değeri GayriDeğer emsal havuzundan: İzmir / Buca / Yıldız mahallesi SIFIR YAŞ konut medyanı, 8 güncel ilan, pazarlık düzeltmeli — Temmuz 2026. Yeni inşaat yeni bina fiyatıyla değerlenir; sıfır emsal yoksa yaş basamağı (≤1/≤2/≤5) tırmanır. Karma projede dükkan kalemi ayrıca değerlenir.
Harcadın (İME diliyle)₺53.742.600
Projen bugün ediyor₺65.513.500
Fark+₺11.770.900 (+%21,9)
Bugünün parasıyla ₺53.742.600 harcadın; projen bugün ₺65.513.500 ediyor — gerçekte kârdasın.
Girilen TL'ye göre +₺24.653.500, bugünün parasıyla +₺11.770.900 (%21,9) gerçek kâr — sıfır bina primi sayesinde. Altın diliyle ise ancak başabaş (+12 gr): ölçü değişince hüküm değişir.
Girildiği günkü TL (donuk)Bugünün parasıyla · İME'li
Hedef kâr — seçili dile uygulanır%20
₺64.491.100
hedef satış · İME diliyle maliyet ×1,20 · ₺58.650/m²
Piyasa merdiveni · bugün
Yıldız SIFIR bina ₺59.558 · Yıldız genel ₺39.900 · Buca ₺42.019 · hedefin için gereken ₺58.650/m²
Takvim: o tarihte satışta hedef kârı bugünkü parayla koruyan ve mevduatı geçen en düşük satış fiyatı — TCMB 12 ay enflasyon beklentisi %29,3 · mevduat eşiği %47,7 · satılabilir 1.100 m². Takvim ve gereken ₺/m², TL (İME) tabanlı hedeftir; dolar/altın hedefi kendi ölçüsünde hesaplanır (ör. gram ×1,20) ve TL'den çevrilmez — satışta o günün kuru geçerlidir. Piyasa referansı uygulamada mahallenize iner: seçtiğiniz mahallenin güncel emsal medyanı, hedef fiyatınızın yanında.
* Gerçek örnek, gerçek verilerle: İzmir Buca Yıldız Mahallesi — Haziran 2024'te ₺9.750.000'a alınan 250 m² arsa üzerinde 1.250 m² inşaat (satılabilir 1.100 m², arsa bizim senaryosu), Mart 2026'da bitti. Çevrimler: KFE TR31 Mayıs 2026 · TÜİK İME Nisan 2026 · TÜFE Haziran 2026 · kur ve gram altın 9 Temmuz 2026. m² dili: karşılıklar alım günündeki TCMB İzmir birim satış fiyatıyla, bugünkü değerleri Yıldız mahallesi SIFIR BİNA emsal medyanıyla (₺59.558/m², 8 sıfır-yaş ilan, pazarlık düzeltmeli — GayriDeğer emsal havuzu, Temmuz 2026; sıfır emsal yoksa yaş basamağı ≤1/≤2/≤5 tırmanır). Uygulama m² birim fiyatını sizin seçtiğiniz mahalleye göre bulur. Gerçek defterinizde motor her kalemi kendi tarihinden bugüne otomatik taşır.
Bizi ayıran şey
Değeri yöntemle bulur, zaman içinde okuruz.
Asıl işimiz, mülkün değerine IVS 2025 / RICS yöntemleri ve Türkiye mevzuatındaki usullerle ulaşmaktır. Bulduğumuz değeri sonra zaman boyutunda sınarız: yatırımınız iki tarih arasında reel olarak ne kazandırdı, aynı para mevduatta dursaydı ne olurdu? Amaç bir oranı çarpıp bölmek değil; yöntemle bulunan değeri zamanın gerçeğiyle yüzleştirmektir.
- Önce değer, yöntemle belirlenir — emsal, gelir yaklaşımı, maliyet; her biri mevzuat dayanağıyla.
- Bulunan değer, TCMB endeksleriyle (KFE · TÜFE · Yİ-ÜFE) iki tarih arasında reel taşınır; yatırımın gerçek gelişimi görünür.
- Sonuç mevduat / fırsat maliyetiyle kıyaslanır; uygulanan katsayı denetim kaydında saklanır — şeffaf ve doğrulanabilir.
TCMB KONUT FİYAT ENDEKSİ · TR2018 — 2026
2018 (Oca) alış değeri₺3.200.000
TCMB KFE ile bugün (2026 May)₺68.040.000
Nominal büyüme · CAGR×21,3 · %44,3/yıl
Reel büyüme (TÜFE arındırılmış)+%70
Üç adım · üç dakika
Uzman bilgisi istemez. Sadece verinizi girin.
01
Verileri girin
Mülk bilgisi, imar durumu ve varsa tarihleri girin. Sihirbaz adım adım yönlendirir; makro veriler TCMB/TÜİK önerisiyle önceden doludur.
02
Hesaplayın
IVS 2025 / RICS yöntemleri, gerçek emsal verisi ve TCMB endeksleriyle saniyeler içinde sonuç üretilir.
03
Raporu alın
Kapak, yöntem açıklaması, veri kaynakları ve QR doğrulama içeren profesyonel PDF raporu indirin veya paylaşın.
Kimler için
Kararın masada olduğu herkes için.
Arsa Sahipleri
Kat karşılığı teklifini değerlendirin; payınızın adil olup olmadığını görün.
Müteahhitler
Fizibiliteden Şantiye Defteri'ne: maliyeti bugünün parasıyla izleyin, kâr-zararı sahaya çıkmadan görün.
Emlak Danışmanları
Müşterinize dakikalar içinde emsale dayalı, gerekçeli ve QR ile doğrulanan bir değer sunun.
Bireysel Yatırımcılar
"Bu yatırım mantıklı mı?" sorusuna reel getiri ve mevduat alternatifiyle net yanıt alın.
Fiyat
Ekspertizin binde biri fiyatına.
SPK lisanslı bir konut değerleme raporu bugün ₺16.500 + KDV'ye mal olur; randevu, yerinde inceleme ve yazımla günler alır. GayriDeğer aynı uluslararası yöntemleri dakikalara indirir — kredi paketlerinde rapor başına ₺5–20, yalnız kullandığınız kadar ödersiniz; Pro abonelikte ticari değerleme ve maliyet hesabı sınırsızdır, krediniz de her ay kendiliğinden yenilenir. Ekspertizin binde biri; büyük pakette binde birinin de altı.
SPK Lisanslı Ekspertiz
₺16.500 +KDV
tek mülk · 3–10 iş günü
1⁄1000
GayriDeğer Raporu
₺5–20
12 modül · 3 dakika · cebinizde
Resmî ve yasal işlemler için SPK lisanslı değerleme raporu gerekir; GayriDeğer bir karar-destek aracıdır — teklif almadan, pazarlığa oturmadan, imza atmadan önce elinizin altındaki ikinci görüş. Fiyatlar Temmuz 2026 App Store / Google Play fiyatlarıdır; güncel fiyat uygulamada görünür.
Ücretsiz başlaHER AY 3 RAPOR ÜCRETSİZ
₺0 ile başla
- Her ay hesabınıza 3 ücretsiz rapor kredisi
- Sonucunu gördüğünüz her hesap 1 kredi — sürpriz yok, önce sorar
- Kredi paketleri 10 / 50 / 100 / 1000 — ₺199,99'dan başlar; rapor başına ₺20'den ₺5'e iner
- Pro ₺399,99/ay — Şantiye Defteri + SINIRSIZ ticari değerleme & maliyet hesabı + her ay 30 kredi; ilk 7 gün ücretsiz
- Profesyonel PDF + QR doğrulama + rapor geçmişi